Дефицит на рынке офисов в октябре 2019

Как кризис изменил рынок офисов 5 лет назад? Сколько стоят эта недвижимость сейчас? В каких сегментах рынка есть дефицит? Ответы - в статье.
Кризис 2014-2015 годов, уронивший цены на российскую недвижимость, поделил предпринимателей в сфере аренды офисов на оптимистов и пессимистов. Одни покупали подешевевшую недвижимость и развивали новый бизнес – коворкинг, другие – предпочитали оставаться в классической модели аренды и снижали ставки.
С тех пор коворкинги получили широкое распространение по всей России. Однако, доминирующей моделью, по-прежнему, остается традиционная схема: купить офис и сдать его надолго конечному потребителю. Это один из вариантов пассивного дохода, который рассматривают, в том числе, и начинающие инвесторы. Стоимость кв.м. офисного помещения сопоставима, а иногда и выгодно отличается от стоимости квартиры для аренды.
Российский рынок продажи офисных помещений в октябре 2019 оценивается в 874,5 млрд. руб. Почти половина недвижимости (48,3%) продается в зданиях класса В. Не относится к какому-либо классу 27,5% рынка. Пятая часть всех предложений (21%) – это офисы класса А. Самые малочисленные классы С и D и составляют 2,6% и 0,5% соответственно.

Анализ структуры по количеству объектов, выставленных на продажу, выявил, что на рынке преобладают помещения без классификации (7286 шт или 59,7%). Однако в стоимостном выражении доля таких помещений всего 27,5%, что указывает на низкую стоимость активов.

Доля качественных офисных помещений класса А и В составляет в сумме 36,5%. Учитывая рублевый объем рынка этого формата недвижимости (в сумме 69,3%), можно сделать вывод о крайне высоких ценах в этом сегменте.

В зависимости от класса здания цена продажи колеблется от 36,1 тыс. руб. до 143,9 тыс. руб. за кв.м. Средняя цена офиса в России в октябре 2019 составила 97,7 тыс. руб.

Структура предложения и цены подсказывают, что на рынке присутствует дефицит объектов с хорошей планировкой, современной инженерией и актуальной офисной инфраструктурой. Всего треть рынка (36,5%) – это современные офисы класса А и В. Значительный разрыв в 50% между ценой классов А и В и средней рыночной ценой говорит о большом расслоении и неравномерности предложения. На рынке присутствуют в большом количестве дешевые устаревшие офисные помещения вне классификации и дорогие немногочисленные предложения в комфортабельных офисах. 

Значительная часть российского рынка офисов (672 млрд. руб. или 76,8%) располагается в Москве. Это закономерно, поскольку город - популярная локация штаб-квартир многих российских и большинства зарубежных компаний, работающих в нашей стране.

Отчасти диспропорция на рынке в классах недвижимости, высокая цена и крупная доля класса В в стоимостном выражении вызвана большим присутствием на самом крупном московском рынке такого вида недвижимости как «офисные особняки».

Офисные особняки - исторические памятники и памятники архитектуры, которые реставрируются и эксплуатируются как офис. Стоимость такого здания достаточно высока в виду расходов на реставрацию и содержание. Однако, по объективным причинам, причислить такое здание к классу А нельзя, т.к. оно зачастую обладает особенностями, присущими старым постройкам. Среди этих особенностей: небольшая площадь, минимальная парковка, устаревшая планировка и инженерия, возможные проблемы кондиционирования и вентиляции.

Несмотря на перечисленные недостатки, офисные особняки пользуются популярностью в виду престижа и хорошей локации. Стоимость аренды такой недвижимости большая. Учитывая, что чаще всего таким зданиям присваивают класс В, это в определенной степени, усиливает расслоение предложения и увеличивает стоимостной объем этой категории недвижимости на рынке.

Топ-10 городов присутствия ОН "Перспектива24" с самыми крупными долями офисных помещений возглавляет Москва, в которой сосредоточено 76,8% предложений о продаже. В меньшей степени на рынке представлены Казань, Екатеринбург, Уфа, Нижний Новгород и другие.

Самый дорогой квадратный метр в стране продается в Москве, в среднем по цене 240,3 тыс. руб. Интересно, что из всего рейтинга только в стоимость московских офисных помещений превышает средний уровень по России. Это является следствием и крупной доли московского рынка и высокой стоимости столичной недвижимости.

Самый дешевый квадратный метр среди всех городов присутствия ОН "Перспектива24" продается в Муроме по цене 20 тыс. руб. Муромский рынок один из самых маленьких, его объем в российском рынке всего 0,01% (115,2 млн. руб.).

Уфа занимает 9 строчку рейтинга. Квадратный метр офиса здесь продается по 64,9 тыс. руб. Объем городского рынка офисов в октябре 2019 оценивается в 6,0 млрд. руб. и составляет 0,68% российского рынка офисов.

Таким образом, рынок офисной недвижимости России характеризуется наличием очень дорогих и очень дешевых предложений. На рынке наблюдается дефицит средних по цене и качеству офисов.

Если Вы рассматриваете покупку или аренду офиса, подыскиваете более выгодный вариант по локации и цене – загляните в раздел коммерческой недвижимости на сайте. Наверняка Вы найдете эксклюзивные и выгодные варианты аренды и продажи, которых на рынке больше ни у кого нет.

 

 

Статья носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой (Ст. 437 ГК РФ).

Аналитика подготовлена на основе данных Domofond.ru, Avito.ru. При использовании материалов ССЫЛКА ОБЯЗАТЕЛЬНА, в интернете – АКТИВНАЯ ИНДЕКСИРУЕМАЯ ГИПЕРССЫЛКА http://perspektiva24.com/ 

• Уфа Дефицит на рынке офисов в октябре 2019.pdf